今年以来,全市上下提倡少开大会、多干实事。召开这样一个专项会议,就是因为这个会是不得不开的会,也是必须认真贯彻落实的会。下面,我讲三点意见:

一、提高认识,切实增强责任感和紧迫感

物业管理是城市管理的一项重要内容,是社会广泛关注的热点、焦点。我们必须站在提升全市居民幸福感、维护社会稳定的高度,充分认识物业管理工作的重要性。

(一)做好物业管理工作具有重要社会意义和经济意义。第一,物业管理是现代城市管理的重要组成部分。完善和发展城市功能,维持城市的运转,需要投入相应的人力、物力、财力进行管理。物业管理就是要建立与城市设施这一硬环境相适应的管理服务软环境。物业管理工作者实际上也是城市的管理者。第二,良好的物业服务关系是构建和谐社会的一项重要内容。物业管理好坏,业主是否满意,直接影响到社区稳定乃至整个社会的稳定。作为社区管理和服务的主体,物业服务企业在提高人们居住质量和生活质量的同时,也承担着居住区精神文明建设的重任。第三,发展物业管理是优化产业结构的重要手段。业主缴纳与服务相对等的费用,物业行业、服务人员获取劳动报酬,是合理调整社会财富再分配的重要手段。这是物业服务行业存在和发展最重要的经济基础。我市物业管理吸纳了大量企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人,这对缓解产业结构调整中的就业压力具有重要作用。第四,提升物业管理水平是促进房地产业健康、快速发展的有力保障。作为房地产业的一个管理环节,物业管理对房地产保值、增值具有重大影响,抓好物业管理对于促进房地产行业的发展具有重要作用。

(二)认真剖析当前物业管理中的不足。第一,管理体制不顺。主要体现在两点:一是市、县两级住建局的物业管理职责不清晰,特别是在市区,市住建局参与或直接行使具体管理工作,真正在一线面对各类物业矛盾纠纷、掌握一手情况的区住建局,却没有真正发挥作用。二是个别县(市、区)住建局,还没有理顺与规划、城管、公安以及供水、供电、供热、供气等相关职能部门的关系,没有形成协调联动的物业管理机制,总是不能顺畅、及时地解决物业问题。第二,物业行政管理力度不够。一是管理力量不足,有的县(市)甚至无专门机构、无专业人员、无工作经费。二是人员素质不高,专业水平不够,对物业相关政策、法规不熟悉、甚至不了解。三是对管理中存在的问题缺乏相应的措施,没有系统完善的制度和成熟的管理手段。第三,物业服务水平较低,服务行为不够规范。从业人员很多是转制、转岗、转业及农村进城务工人员,服务意识、专业技能还有待提高。物业企业管理还需加强。第四,物业服务缺乏市场竞争机制。全市95%以上的物业企业隶属于开发公司,或与开发公司存在一定从属关系,不能遵循市场规律,缺乏竞争意识、责任意识和独立经营能力,造成整个市场无法通过优胜劣汰,实现社会资源的合理分配。第五,物业收费标准低、收费率低是现阶段制约物业行业发展的一个根源。目前物业服务收费还在执行20XX年制定的标准,全市XX家物业服务企业有XX家亏损。亏损企业依靠减少人员和降低人工费来降低成本,或靠母公司的补贴维持生存。从而产生了服务人员素质下降、服务质量下滑、收费率降低的恶性循环。第六,老旧小区是物业管理的薄弱区域。老旧小区普遍存在规划设计缺乏前瞻性,停车位、安全监控等配套设施不齐全,没有归集维修资金或维修资金已基本用完等问题。同时,无物业管理的住宅小区基本由居委会代管,物业维护问题日益突出。第七,开发建设单位遗留问题形成大量的物业管理隐患。开发商不按规定标准配备物业管理设施,不按要求对公共部位进行移交查验、移交建设资料,在保修期内不及时担负维修责任等行为普遍存在。第八,业主物业服务消费理念不成熟,小区自治机构不完善。一些业主还没有建立买房是投资,住房是消费,产权归己、维修自理的观念。同时,业主委员会的自律、沟通作用没有充分发挥。

二、抓重点、解难题,推动全市物业管理出特色、上水平

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